“买”下公产房，却更不了名
本报记者金镒
“买”下房子却不能过户
付建荣是哈尔滨铁路局哈尔滨车辆段工人，夫妻俩辛苦奋斗多年买下一处房产，却不得不面对自己的房子却当不了主人的事实，这是怎么回事呢？
据付建荣的妻子介绍，他们俩是1996年结的婚，由于没有条件购买新房，于是一直就租房生活。几年后，孩子到了上幼儿园的年龄，为了给孩子一个稳定的生活环境，夫妻俩用手中仅有的积蓄，准备购置一套住房。付建荣是在铁路上工作的，他通过同事介绍，于2000年4月夫妻俩决定购买同是铁路职工的王永胜的一套铁路公产房，并签订了购房契约，付建荣夫妻俩支付王永胜3.9万元购房款，王永胜在6月中旬将房产交付给夫妻俩，但刚刚拿到钥匙，夫妻俩却遇到了一个难题。他们俩当时不知道，铁路的公产房是不允许买卖的。
就在夫妻俩为此烦心的时候，原承租人王永胜找到了夫妻俩，并说出了自己的想法。他想要回房产，并向付建荣夫妇索要一年的房租3000元。付建荣夫妇觉得王有点欺人太甚，可王表示这件事情可以继续商量，房价涨到4.3万元，并交一年的租金。事情也暂时放下了，不久，付建荣夫妻俩突然听到了一个让他们兴奋的消息，就是铁路的公产房可以交易并能过户了。为此他们找到王，希望他马上按照合同配合他们俩办理过户手续，但王却不配合，让交一年房费就配合；而付建荣夫妇坚持说先办理过户手续合谈其他的事情。双方各持己见互不相让，事情再次陷入僵局，而让夫妻俩没想到的是，几天后，王永胜将付建荣夫妻俩告到哈尔滨铁路运输法院，要求确认双方买卖契约无效，夫妻俩退还房产。法院一审判决付建荣夫妇胜诉，驳回了王永胜的诉讼请求。胜诉的付建荣夫妇以为有了这样的判决就可以过户了，但没想到对方不服判决上诉了。2004年2月2日，哈尔滨铁路运输中院下达终审判决，驳回王永胜上诉，维持原判。被驳回上诉的王永胜仍然不服，进行了申诉。这时付建荣夫妇申请强制执行，但执行庭表示不予立案，因为另一方当事人仍然没有结束诉讼，仍然在申诉。
这样更名过户的事一直拖了下来，夫妻俩也一直未将承租费交给王永胜，这期间夫妻俩多次找到王永胜要求其配合过户，可结果王永胜还是那个要求，只要付建荣夫妇支付房子的租金，他就配合着办理过户手续。而且王永胜要求的租金是一万元。
对于这处争议多年的房产夫妻俩伤透了脑筋，如今的夫妻二人也想通过法律维护自己的权利。那么他们又该以怎样的途径维护自己的权益呢？通过法律咨询他们得知王永胜应该配合过户，如不配合，他们提起诉讼，胜诉后再申请执行，即使王永胜不出面也可以过户。
公产房“买卖”，得先问过产权单位
在我们的二手房交易中，公产房的交易占着比较大的比重，很多人都对公产房交易规则不十分清楚，以为交了钱就可以把房子“买”到手。其实，公产房交易远非那么简单，这里有着比较烦琐的法律问题，公产房交易“三不能”———
一不能，不能绕过产权单位。法律专家称，公产房，顾名思义就是产权在“公家”，并不像普通私产房那样去交易。公产房的交易从法律意义上讲实际上是租赁收益的权利，交易的先决条件是要有产权单位的同意。如果没经产权单位同意，私下里的交易是不能够成立的。目前在哈尔滨市的公产房存在着多种形式，地方公产或是铁路公产，只要是公产房屋，必须是在产权单位的同意下进行交易，像某些铁路公产房屋是一直不允许交易过户的。
二不能，不能绕过共有承租人。因为按照公产房屋的特性，交易公产房屋不可能饶开共有承租人，按照法律规定，如果共有承租人不同意，那么该公产房的交易就属无效。但一般在房屋的承租证明上一般只写一个承租人的名字，不写其他共有承租人的名字，所以很容易会误以为只要承租证明上有名字的人同意就可以了。其实，公产房交易同私产房交易的本质区别之一就是公产房必须经所有共同承租人的同意，而私产房只需要产权证明上的登记人同意就可以。
三不能，就是诉讼不能。这里指的诉讼不能并不是说无法通过诉讼解决公产房交易的纠纷，而是很难通过法律手段在纠纷中解决问题。有法律专家称，前文中的案件在实际的诉讼工作中是不多见的，甚至在某种程度上具有审判工作的指导意义。在目前实际的审判工作中，多数的地方法院并不受理公产房交易纠纷的案件，因为这些案件并不是通常的简单的交易纠纷，而是按照法律的现行规定，法院是无权强制规定房屋的承租权的，除了当事人双方以外，还涉及到重要的一方，就是产权单位的一些关系。所以，想通过诉讼途径解决公产房的纠纷是非常困难的，必须在交易时认真核查，防患于未然。
除了这“三不能”以外，公产房的交易还存在死后延续承租等一系列法律问题，所以必须在交易时慎之又慎。
公产房交易，应该注意的问题
一、买卖登记
卖方应携带房屋的有效产权证、业主的有效身份证明到交易中心填写《买卖登记表》。
买方应携带有效身份证明到交易中心填写《买卖登记表》。
二、价格评估
卖方可委托交易中心评估并支付评估费，交易中心上门实地勘察评估时，卖方应给予必要配合。评估后交易中心为卖方出具《房屋评估咨询意见书》。卖方也可委托有评估资格的评估机构评估。
三、买卖委托
买方或卖方正式与交易中心签订《房屋买卖委托协议》，买方向交易中心支付服务定金。
四、成交
买卖委托后由交易中心业务人员为客户推荐房源或寻找买家，陪同买方实地看房。
双方成交后，到交易中心正式签订统一的《房屋交易合同》，并分别向交易中心支付中介服务费。
五、办理交易手续
买卖双方可以自行办理或委托交易中心代办有关交易手续，包括立契过户、产权变更登记手续，并缴纳有关税费。公产房更名费一般(住宅)是评估价的百分之八。
